Publicado el 3 de noviembre de 2026
Cómo se calcula el valor de una vivienda en una tasación hipotecaria: quién la hace, qué métodos se usan y qué puede influir en el resultado.
El valor tasado de una vivienda nace en la tasación que se hace al pedir una hipoteca. Entender cómo se calcula ayuda a interpretar las estadísticas que se construyen a partir de miles de ellas.
Quién la hace
Una tasación hipotecaria solo puede hacerla una sociedad de tasación homologada o el servicio de tasación de una entidad de crédito, inscritos en el Banco de España, que los supervisa. El banco la exige antes de conceder el préstamo, porque la vivienda va a servir de garantía. El solicitante puede aportar una tasación de cualquier sociedad homologada que siga vigente, y el banco debe aceptarla; quien la paga es, normalmente, el solicitante.
La valoración de inmuebles con esta finalidad se rige por una normativa específica (la Orden ECO/805/2003, con sus modificaciones), que establece cómo debe calcularse el valor.
Qué hace el tasador
El proceso típico incluye:
- Visita al inmueble. Comprueba la superficie, la distribución, el estado de conservación, las instalaciones y las características del edificio.
- Revisión de la documentación. Nota simple del registro, escrituras, planos o datos catastrales.
- Análisis del entorno. Ubicación, servicios, accesos y calidad de la zona.
- Cálculo del valor con alguno de los métodos reglamentarios.
- Informe final, con el valor de tasación y la justificación.
Los métodos de valoración
La normativa contempla distintos métodos según el tipo de inmueble. Para una vivienda ya construida, el más habitual es el método de comparación:
- Se buscan inmuebles similares que se hayan vendido u ofertado recientemente en la zona.
- Se ajustan los valores de esos comparables según las diferencias con la vivienda tasada (superficie, estado, antigüedad, planta, extras).
- Se obtiene así un valor de mercado estimado.
Para otros casos (edificios en construcción, terrenos, inmuebles con rentas) se utilizan otros métodos, como el del coste o el de actualización de rentas.
Qué puede influir en el resultado
- Los comparables elegidos: distintos tasadores pueden seleccionar operaciones diferentes.
- El estado real de la vivienda y el de su entorno.
- La situación del mercado: en momentos de cambios rápidos, los comparables reflejan precios que pueden haberse quedado atrás.
- La documentación disponible y la superficie que se compruebe.
Cómo se convierte en estadística
Cada tasación hipotecaria genera un valor y una superficie. Al agrupar las tasaciones por trimestre y por territorio y calcular el valor medio por metro cuadrado, se obtiene la estadística de valor tasado que publica el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, con el número de tasaciones en que se basa cada dato.
Qué hay que recordar
El valor de tasación es una valoración técnica prudente, pensada para proteger a quien presta el dinero. No es un precio de mercado exacto, ni el precio al que debes comprar o vender. Pero, calculado con el mismo método sobre miles de viviendas, es un indicador valioso para comparar territorios y ver cómo evoluciona el mercado con el tiempo.